MANIFESTO

Fragmentation

Nous assistons à une vague de réduction et de fragmentation de l’allocation du capital à l'immobilier direct comme de la demande des clients et utilisateurs finaux.

La fragmentation implique une spécialisation accrue, une porosité entre les classes d’actifs et une évolution vers des modèles opérés pour les combiner, le cas échéant, avec les baux traditionnels afin de maximiser la création de valeur.

Complexité

Des réglementations en constante évolution, une inflation durable des coûts et des ressources (talents et matériaux) et un environnement macro-économique incertain viennent chahuter les business plans.

Cela ébranle un secteur immobilier basé sur la prime de risque par rapport aux taux sans risque et en concurrence par rapport à de nombreuses autres options d’allocation du capital.

Urgence

La décarbonation, la préservation des ressources (sols, eaux) et de la biodiversité, comme l’adaptation au changement climatique sont non négociables. La création de valeur se doit d’être plus responsable.

L’impact social et urbain de la filière exige de collaborer avec les acteurs publics et les collectivités locales, d’associer des acteurs locaux et/ou de l’ESS et d’agir en écosystème ouvert pour faire émerger au cas par cas un immobilier à impact positif.

Repenser la valeur

UN NOUVEAU PARADIGME

L’ESG AU COEUR

DE LA CREATION DE VALEUR

L’immobilier représente 40 % des émissions de gaz à effet de serre. L’eau, les sols, la biodiversité ne sont pas (encore) considérés comme des actifs. Le risque lié au changement climatique n’est pas (suffisamment) intégré.

Le parc est obsolète. Des capitaux seront massivement investis. Malgré cela, à horizon 2030 la demande projetée en bureaux bas carbone par rapport au pipeline de développement sont fortement déséquilibrés (gap de 50 à 70% selon les marchés).

La décarbonation et l’adaptation au changement climatique nécessitent la mise en oeuvre d’objectifs ESG clairs et tangibles afin d’attirer les meilleurs locataires et opérateurs, de soutenir le rendement et de protéger la valeur.

REPOSITIONNEMENT ET CONVERSION LEVIERS DU BROWN TO PRIME

45 millions de m², soit les 3/4 du parc de bureaux francilien, ont besoin d’investissements (rénovation et repositionnement) pour répondre aux attentes des clients et du marché (ESG, placemaking, m2 utiles et utilisés).

Parmi ces 45 millions de m², 15 millions de m² deviendront vacants dans les 10 à 15 prochaines années, créant des friches qui devront être reconverties pour régénérer des quartiers entiers et refaire la ville sur la ville.

Les thèses d’investissement doivent être tranchées. Value-plays axés sur le repositionnement ou la conversion brown to prime d’actifs soigneusement ciblés. Volume-plays nécessitant une masse critique de capital déployé à l’échelle de portefeuilles à verdir ou convertir.

AU-DELA DU TRIPLE-NET,

UNE RELATION CLIENT BtoBtoC

Les business plans sont chahutés par l’évolution rapide des

besoins des utilisateurs finaux, par des locataires exigeants et par une concurrence féroce.

L’investissement immobilier exige des baux longs faisant de l’immeuble un placement de rendement (murs loués).

Les clients et utilisateurs finaux pensent expérience, flexibilité et paiement à l’utilisation. Cela requiert des modèles opérés

inspirés de l’hôtellerie ou du commerce (fonds exploités).

Il faut hybrider les modèles d’affaires (bail x management contract x prestation de services) pour créer une valeur résiliente.

INTENSITE D’USAGE,

DIALOGUE PUBLIC-PRIVE

Dans le tertiaire, pour les bureaux loués et bien situés, le taux d’utilisation effectif moyen est inférieur à 50 %.

Dans le résidentiel, près de 10M de logements sous-occupés, un parc inadapté aux parcours de vie (étudiant, familial, senior).

Les classes alternatives sont nombreuses et attractives. Elles sont une source d'innovation et de création de valeur utile. Mais ne sont pas une solution 'miracle' et doivent permettre catalyser une régénération urbaine équilibrée.

Il faut replacer mixité, intensité et valeur d’usage au coeur de l’investissement avec une méthode d'élaboration du développement attentive au contexte politique, réglementaire et local (associations, riverains).

Repener la valeur 2